Fachanwalt für Arbeitsrecht & Fachanwalt für Familienrecht
WEG: Wohnungseigentümergemeinschaft kann Grundstück erwerben
| Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann eigenständig Eigentum erwerben. |
Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestätigt. Auf dem Grundstück der aus 31 Wohneinheiten bestehenden Wohnanlage befinden sich nur sechs Pkw-Stellplätze. Diese hatte die teilende Grundstückseigentümerin in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1982 den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugeordnet. Den Wohnungen Nr. 1 bis 25 hatte sie jeweils einen Pkw-Stellplatz auf dem – damals in ihrem Eigentum stehenden – Nachbargrundstück zugeordnet. Durch eine Baulast hatte sie sich öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Seitdem werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt. In der Folgezeit wechselte die Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Die neue Eigentümerin widersetzte sich einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks. Sie bot der Wohnungseigentümergemeinschaft an, einen Mietvertrag abzuschließen oder das Grundstück zu kaufen. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit das Nachbargrundstück durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu erwerben. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 EUR betragen. Er sollte in Höhe von 15 Prozent von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85 Prozent von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden.
Die von einer Wohnungseigentümerin erhobene Anfechtungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat ihre Berufung zurückgewiesen.
Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen, da die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung nicht zu beanstanden sind.
Den Wohnungseigentümern fehlte nicht die erforderliche Beschlusskompetenz. Sie können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen. Der Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und – über die Baulast – zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Allerdings gewährt die Baulast den Wohnungseigentümern als Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie die Grundstückseigentümerin, die Nutzung zu dulden. Wenn sich die Wohnungseigentümer vor diesem Hintergrund entscheiden, eine klare Rechtsgrundlage zu schaffen und das Nachbargrundstück durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kaufen zu wollen, entspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung.
Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, ist nicht zu beanstanden.
Quelle | BGH, Urteil vom 18.3.2016, V ZR 75/15, Abruf-Nr. unter 185261 www.iww.de.
Pachtrecht: In diesen Fällen ist eine Pachterhöhung bei sog. Altverträgen möglich
| Der Pachtzins sog. Altverträge kann anzupassen sein, wenn sich die Lebenshaltungskosten und der Durchschnittspachtpreis steigern. Kein Erhöhungsgrund liegt dagegen vor, wenn die bei einer Neuverpachtung erzielbaren Pachtpreise steigen. |
Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall eines Mannes beschlossen, der im Jahre 2009 landwirtschaftliche Flächen (Ackerland) geerbt hatte. In einem Umfang von ca. 13,7 ha hatte sein Rechtsvorgänger diese Flächen mit Verträgen aus den Jahren 2006 und 2007 bis zum Jahre 2030 für einen Pachtzins von ca. 4.100 EUR jährlich an die Antragsgegnerin verpachtet. Der schriftliche Pachtvertrag sah hierbei folgende Klausel zur Änderung des vereinbarten Pachtzinses vor: „Ändern sich die wirtschaftlichen oder geldlichen Verhältnisse allgemein in dem Maße, dass der vereinbarte Pachtpreis für den Verpächter oder Pächter nicht mehr angemessen ist, so kann jede Partei verlangen, dass der dann angemessene Pachtpreis neu festgesetzt wird.“
2013 verlangte der Antragsteller eine 40-prozentige Erhöhung des Pachtpreises auf ca. 5.800 EUR. Er verwies darauf, dass in der Zeit nach Vertragsschluss die Lebenshaltungskosten, die allgemeinen Pachtpreise und insbesondere die bei einer Neuverpachtung zu erzielenden Preise gestiegen seien. Das rechtfertige die von ihm verlangte Preisanpassung.
In erster Instanz hat das Amtsgericht eine 20-prozentige Pachtpreiserhöhung als gerechtfertigt angesehen und den jährlichen Pachtzins ab November 2013 auf ca. 5.000 EUR festgesetzt. Hiergegen hat sich der Antragsteller mit seiner Beschwerde gewandt, um die von ihm erstrebte höhere Pachtpreiserhöhung durchzusetzen.
Seine Beschwerde blieb jedoch erfolglos. Die Richter am OLG bestätigten die erstinstanzliche Entscheidung. Die Vertragsklausel zur Änderung des Pachtpreises sei eine wirksame Konkretisierung der einschlägigen gesetzlichen Vorschrift aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Eine Preisanpassung setze demnach voraus, dass der vereinbarte Pachtpreis aufgrund geänderter wirtschaftlicher und geldlicher Verhältnisse nicht mehr angemessen sei. Der Antragsteller habe schlüssig dargelegt, dass sich die insoweit maßgeblichen Verhältnisse seit Vertragsschluss geändert hätten. So seien in diesem Zeitraum die Lebenshaltungskosten um 13 Prozent und die durchschnittlichen Pachtpreise um 26 Prozent gestiegen. Aufgrund dieser Umstände sei eine Steigerung des Pachtzinses um 20 Prozent angemessen. Auf die bei einer Neuverpachtung erzielbaren, höheren Pachtpreise sei in diesem Zusammenhang nicht abzustellen. Wenn die Parteien den Pachtpreis eines neuen Pachtvertrags aushandelten, berücksichtigten sie regelmäßig bereits Faktoren wie eine zukünftig zu erwartende Preissteigerung bei Verpachtungen, eine voraussehbare oder zu erwartende Inflation und auch die Dauer einer vertraglichen Bindung. Mit diesen Faktoren könne deshalb nicht auch eine Preisanpassung begründet werden. Hinzu komme, dass kurzfristige spekulative Erwägungen zu zeitweise höheren Pachtpreisen bei einer Neuverpachtung führen könnten, einer Vertragsanpassung aber nur der von kurzfristigen Tendenzen und individuellen Ausschlägern bereinigte Durchschnittspreis zugrunde gelegt werden dürfe.
Quelle | OLG Hamm, Beschluss vom 5.1.2016, 10 W 46/15, Abruf-Nr. 185260 unter www.iww.de.
Mietverhältnis: Anmietung als Büro ist immer gewerbliches Mietverhältnis
Mietet eine GmbH Räumlichkeiten zum Betrieb eines Büros an, liegt ein Geschäftsraummietverhältnis vor. |
Dies gilt nach einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Berlin auch, wenn es nach dem Mietvertrag gestattet ist, die Räume weiterzuvermieten oder anderen dritten Personen zu überlassen, die diese Räumlichkeiten letztlich als Wohnung nutzen
Quelle | LG Berlin, Urteil vom 8.10.2015, 25 O 119/15, Abruf-Nr. 146669 unter www.iww.de.
Persönlichkeitsrecht: Wenn der Nachbar filmt: Zulässigkeit einer Videoüberwachung
| Eine Videoüberwachung, die sich auf den eigenen privaten Bereich der überwachenden Person beschränkt, der nur für diese selbst und ggf. für ihre Familienangehörigen zugänglich ist, ist ohne Weiteres zulässig. Sobald eine Videoüberwachung aber zumindest auch Bereiche erfasst oder erfassen kann, die für Dritte zugänglich sind, müssen die berechtigten Interessen der von den Videoaufnahmen betroffenen dritten Personen auch berücksichtigt werden. |
Hierauf wies das Amtsgericht Brandenburg hin. Diesen Personen steht ein Recht am eigenen Bild zu. Außerdem haben sie das Recht auf informationelle Selbstbestimmung als besondere Ausprägungen des allgemeinen Persönlichkeitsrechts. Sie können verlangen, dass die Videokamera so einzustellen ist, dass sie nicht das benachbarte Privatgrundstück oder gar öffentliche Bereiche mit erfasst.
Quelle | Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 22.1.2016, 31 C 138/14, Abruf-Nr. 146440 unter www.iww.de.
Kautionskonto: Kaution muss insolvenzsicher angelegt werden
| Der Mieter hat einen Anspruch auf Nachweis einer gesetzeskonformen Anlage der Kaution. Bis zum Nachweis steht ihm ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete zu. |
Diese Klarstellung traf das Amtsgericht Homburg. Das Urteil verweist darauf, dass eine gesetzeskonforme Anlage eine insolvenzsichere Anlage verlangt. Diese ist nicht gegeben, wenn der Vermieter die Kaution auf einem auf ihn lautenden Sparbuch anlegt, ohne kenntlich zu machen, dass es sich um ein Kautionskonto handelt.
Quelle | Amtsgericht Homburg, Urteil vom 7.10.2014, 23 C 120/14, Abruf-Nr. 146667 unter www.iww.de.
Erbrecht: Miterben: Zweiter Grundbucheintrag ist gebührenpflichtig
| Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz ist der Erbe unter bestimmten Bedingungen von Gebühren befreit, wenn er im Grundbuch für das geerbte Grundstück eingetragen werden soll. Diese Gebührenbefreiung gilt aber nur, wenn Miterben als Eigentümer eingetragen werden, ohne dass zuvor die Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen war. Wurde zunächst die Erbengemeinschaft eingetragen, ist die folgende weitere Eintragung eines oder mehrerer Erben aufgrund Erbauseinandersetzung nicht mehr gebührenbefreit. |
Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) München hin. Wird ein Eigentümer im Grundbuch eingetragen, fällt eine volle Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an. Ausnahme: Die Gebühr wird nicht erhoben, wenn Erben eines eingetragenen Eigentümers eingetragen werden. Voraussetzung dafür ist, dass der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird. Die Gebührenbefreiung gilt auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.
Für diese Auslegung spricht die Gesetzesbegründung. Es sollte geklärt werden, ob auch für Erben, die erst infolge einer Erbauseinandersetzung im Grundbuch eingetragen werden, die Gebührenvergünstigung gilt. Diese Frage war streitig, bevor das Gerichts- und Notarkostengesetz in Kraft getreten ist. Der Gesetzgeber hat sich dafür entschieden, dass die Gebührenbefreiung auch greifen sollte, wenn sofort die Erben nach der Erbauseinandersetzung als Eigentümer eingetragen wurden, ohne dass die Erbengemeinschaft voreingetragen war.
Quelle | OLG München, Beschluss vom 10.2.2016, 34 Wx 425/15, Abruf-Nr. 146493 unter www.iww.de.
Elternunterhalt: Unterhaltsleistung: Auch Bargeldübergabe kann begünstigt sein
| Unterhaltsleistungen an Angehörige im Ausland sind auch dann als außergewöhnliche Belastung nach § 33a EStG abziehbar, wenn Bargeld durch Geldboten übergeben wurde. Voraussetzung ist aber, dass durch Zeugen belegt werden kann, dass das Geld tatsächlich übergeben wurde. |
So entschied es das Finanzgericht (FG) Baden-Württemberg im Fall eines Mannes. Dieser hatte einen Bekannten gebeten, seinen 56 bzw. 58 Jahre alten Eltern bei Geschäftsreisen nach Süditalien Bargeld mitzubringen. Das konnte der Bekannte dem FG so überzeugend darlegen, dass es den Sachverhalt im Gegensatz zur Finanzverwaltung nicht in Zweifel zog.
Wichtig | Die Finanzverwaltung will sich mit der Entscheidung aber nicht zufriedengeben. Sie hat Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. Diese wird beim BFH unter dem Az. VI B 136/15 geführt.
Quelle | FG Baden-Württemberg, Urteil vom 21.7.2015, 8 K 3609/13, Abruf-Nr. 146543 unter www.iww.de.
Vaterschaft: OLG Hamm klärt Fragen der rechtlichen Vaterschaft
| Der leibliche Vater kann die rechtliche Vaterschaft mit Erfolg anfechten, wenn der rechtliche Vater und sein Kind keine soziale Familie bilden, sodass zwischen ihnen keine gesetzlich geschützte sozial-familiäre Beziehung besteht. |
Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm beschlossen. Die Beteiligten stammen aus einem westafrikanischen Staat. Nach ihrer Einreise nach Deutschland im Jahre 2010 hatte die heute 24 Jahre alte Kindesmutter zunächst eine Beziehung mit dem heute 23 Jahre alten leiblichen Vater. Daraus ging im September 2011 ein Junge hervor. Noch vor der Geburt des Kindes hat der heute 50 Jahre alte rechtliche Vater, der seit den 1990er Jahren in Deutschland lebt und die deutsche Staatsangehörigkeit besitzt, die Vaterschaft anerkannt. Er hat mit der Mutter eine gemeinsame Sorgerechtserklärung abgegeben. Zudem hat er sich in einer Urkunde verpflichtet, Unterhalt zu zahlen. Weder er noch der leibliche Vater lebten in der Vergangenheit mit der Mutter und/oder dem Kind zusammen. Beide hatten jedoch regelmäßig Kontakt zu dem Kind. Die Kindesmutter lebt zurzeit mit dem Vater ihrer zwei weiteren, jüngeren Kinder zusammen.
Der leibliche Vater hat ein Vaterschaftsfeststellungsverfahren beantragt. Das Familiengericht hat ein Abstammungsgutachten eingeholt. Dies bestätigt die leibliche Vaterschaft des Antragstellers. Es stellt fest, dass der rechtliche Vater nicht der Kindesvater ist. Die Entscheidung des Familiengerichts haben der rechtliche Vater und die Kindesmutter angefochten. Sie meinen, der leibliche Vater hätte die Vaterschaft nicht anfechten dürfen, weil zwischen dem rechtlichen Vater und dem Kind eine sozial-familiäre Beziehung bestehe. Das sah der leibliche Vater anders. Er behauptet, der rechtliche Vater habe das Kind nur aus aufenthaltsrechtlichen Gründen anerkannt.
Das OLG hat die erstinstanzliche Entscheidung bestätigt. Zwischen dem Kind und seinem rechtlichen Vater bestehe, so der Senat, keine sozial-familiäre Beziehung im Sinne des Gesetzes. Daher könne die Vaterschaft durch den biologischen Vater angefochten werden. Eine vom Gesetz geschützte sozial-familiäre Beziehung bestehe nur, wenn der rechtliche Vater für das Kind tatsächliche Verantwortung trage. Davon sei in der Regel auszugehen, wenn er mit der Mutter verheiratet sei oder mit dem Kind längere Zeit in häuslicher Gemeinschaft zusammenlebe. Beides treffe im vorliegenden Fall nicht zu.
Auch außerhalb dieser Regelvermutungen könne der biologische Vater nicht anfechten, wenn der rechtliche Vater zu dem Kind eine schützenswerte, sozial gehaltvolle Beziehung unterhalte. Eine solche könne sich nur ergeben, wenn der rechtliche Vater die typischen Elternrechte und -pflichten wahrnehme. Ein solches Verhältnis sei im vorliegenden Fall nicht feststellbar. Alleine formelle Aspekte wie gemeinsame Sorgerechtserklärung oder Unterhaltszahlungen seien dazu aber nicht ausreichend. Die vom Gesetz geschützte soziale Familie müsse tatsächlich bestehen. Das sei in Bezug auf den rechtlichen Vater vorliegend nicht der Fall, weil die Kindesmutter in einer neuen festen Beziehung lebe und mit ihrem neuen Partner zwei weitere Kinder habe. Demgegenüber habe der rechtliche Vater keine von ihm aktuell erbrachten Betreuungsleistungen für den 2011 geborenen Jungen benennen können. Dass er dem Jungen aufgrund bestehender Kontakte ein vertrauter Spielpartner sei und von ihm Papa genannt werde genüge insoweit nicht. So bezeichne der Junge nämlich auch den neuen Partner seiner Mutter.
Quelle | OLG Hamm, Beschluss vom 11.2.2016, 12 UF 244/14, Abruf-Nr. 185259 unter www.iww.de.
Ehegattenunterhalt: Höherer Nettoverdienst ist unaufgefordert mitzuteilen
| Verschweigt der Unterhaltsberechtigte, dass sich sein Nettoverdienst erhöht hat, kann sein Unterhaltsanspruch deshalb begrenzt, herabgesetzt oder sogar völlig versagt werden. |
Das musste sich eine Frau vor dem Oberlandesgericht (OLG) Koblenz sagen lassen. Sie verlangte von ihrem ehemaligen Mann, dass ein Vergleich zu ihren Gunsten abgeändert wird. Darin hatte sie sich verpflichtet, ihm sofort unaufgefordert mitzuteilen, wenn ihr Nettoverdienst nicht nur marginal über die genannte Verdienstgrenze gestiegen ist. Die Frau verschwieg zumindest vier Monate lang, dass sich ihr Einkommen verdoppelt hatte.
Das OLG entschied: Ein höherer Unterhaltsanspruch der Frau ist verwirkt. Der Unterhalt wird dauerhaft auf die im Vergleich festgeschriebene Höhe begrenzt. Die Richter machten deutlich, dass sich die Frau mutwillig über schwerwiegende Vermögensinteressen des Verpflichteten hinweggesetzt habe. Sie habe eigene Einkünfte verschwiegen, obwohl sie diese nach dem Vergleich hätte offenlegen müssen. Dies gilt selbst, wenn die verschwiegenen Einkünfte verhältnismäßig gering sind und nur über einen begrenzten Zeitraum erzielt werden.
Quelle | OLG Koblenz, Urteil vom 20.4.2015, 13 UF 165/15, Abruf-Nr. 146446 unter www.iww.de.
Trennungsunterhalt: Unterhaltsanspruch kann entfallen, wenn Berechtigter mit neuem Partner zusammenlebt
| Lebt der Unterhaltsberechtigte über länger andauernde Zeit mit einem neuen Partner zusammen, kann dies ein Härtegrund im Sinne des Unterhaltsrechts sein. |
Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg in einem entsprechenden Fall hin. Die Richter machten deutlich, dass es dann für den Unterhaltsverpflichteten unzumutbar sein könne, weiterhin uneingeschränkten Unterhalt zahlen zu müssen. Es müsse allerdings nachgewiesen sein, dass sich die Beziehung in einem solchen Maße verfestigt habe, dass sie als eheähnliches Zusammenleben anzusehen und gleichsam an die Stelle einer Ehe getreten sei. Dazu sei nicht zwingend erforderlich, dass die Partner räumlich zusammenleben und einen gemeinsamen Haushalt führen. Eine verfestigte Lebensgemeinschaft könne auch ohne eine solche Form des Zusammenlebens vorliegen. Das müsse im Einzelfall geprüft werden.
Quelle | OLG Brandenburg, Urteil vom 10.11.2015, 10 UF 210/14, Abruf-Nr. 185258 unter www.iww.de.