Teil-Erbauseinandersetzung: Miterben bleiben Vertragspartner des Mieters

| Im Mietrecht herrscht der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet: Veräußert der Vermieter den vermieteten Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an einen Dritten, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dieser Grundsatz ist aber auf die Erbauseinandersetzung weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) Köln entschieden. |

Das war geschehen

Eine Miterbengemeinschaft bestand aus drei Personen. Zum Nachlass gehörte eine vermietete Wohnung. Die Erbengemeinschaft übertrug einem Miterben die Wohnung im Wege einer Teil-Erbauseinandersetzung. Das bestehende Mietverhältnis wurde übernommen. Der Miterbe ging davon aus, alleiniger Vermieter geworden zu sein. Er kündigte den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs, da seine 19 Jahre alte Tochter die Wohnung beziehen wollte. Die Mieter widersprachen der Kündigung.

Räumungsklage scheiterte: Erbauseinandersetzung wirkt sich nicht auf Dritte aus

Die Räumungsklage scheiterte vor dem AG. Die Eigenbedarfskündigung habe das Mietverhältnis nicht beendet. Bei einer Mehrheit von Vermietern müsse die Kündigung, um wirksam zu sein, von allen Vermietern ausgesprochen werden, es sei denn, es bestehe eine wirksame Ermächtigung des einen Vermieters durch die jeweils anderen. Dies sei hier nicht der Fall. Der klagende Miterbe sei nicht alleiniger Vermieter der Wohnung. Das Mietverhältnis sei auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft übergegangen. Auch durch die Teil-Erbauseinandersetzung sei der Kläger nicht alleiniger Vermieter geworden. Es existiere kein Grundsatz, wonach die Erbauseinandersetzung auf Schuldverhältnisse des Erblassers mit Dritten wirke. Der Kläger vermenge insoweit die dingliche Rechtslage bzw. schuldrechtliche Abreden der Erben im Innenverhältnis. Der Mietvertrag habe ab dem Versterben zwischen dem Kläger und den weiteren Erben als Personenmehrheit auf Vermieterseite einerseits und den beklagten Mietern als Personenmehrheit auf Mieterseite andererseits bestanden.

Quelle | AG Köln, Urteil vom 9.1.2023, 203 C 144/22